舊商場業(yè)態(tài)調(diào)整方法：

1、不割韭菜，采取招商策略，與商家形成良好的互動生態(tài)，保持健康。

在整個商業(yè)生活中，股東、企業(yè)和團隊之間的平衡決定了身體的健康。一個標(biāo)準(zhǔn)是任何一方的利益都不能最大化。如果股東利益最大化，其他利益就會受到擠壓，這是不健康的；如果企業(yè)利益最大化，股東的投資就沒有回報；還必須考慮團隊的利益。如果團隊沒有動力，就沒有可持續(xù)發(fā)展。

按照傳統(tǒng)的租金思路，如果不考慮整個項目的健康就增加租金，就會出現(xiàn)問題。比如這幾年，實體電子產(chǎn)品走下坡路，行情不如從前。廈門某電子商城租金居高不下，將整個商城拖入了“罷工”的尷尬境地。

2、在足夠長的時間內(nèi)，充分把握消費形勢，在長期可持續(xù)的業(yè)務(wù)發(fā)展中，打造品牌口碑效應(yīng)，力爭長生不老。

要想在自己所在的地區(qū)扎根，就必須對“活體”周圍的生態(tài)環(huán)境如手背一樣了如指掌。而這從幾首行情曲子中也看不出來，一定是在時間的積累中經(jīng)歷的。

網(wǎng)上的流行語“修煉系”在這里更貼切。如前所述，我們需要“培育”業(yè)務(wù)，而不是割韭菜。同樣，我們應(yīng)該對客戶采取“培育”策略。在實戰(zhàn)中，密切關(guān)注客戶的真實需求，不斷微調(diào)業(yè)態(tài)，牢牢把握客戶。最終達到塑造客戶消費習(xí)慣，與客戶群體形成情感記憶點的目的。

真正做生意的公司愿意花錢和時間慢慢落戶，比如華潤、香港太古、九龍倉、新世界等。近期，商業(yè)地產(chǎn)將進入存量博弈，不會剩下太多公司，對此沒有準(zhǔn)備的公司需要注意。

3、創(chuàng)新結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和重新定位。

對于老牌業(yè)務(wù)來說，過時的業(yè)務(wù)定位和老舊的建筑風(fēng)格是振興業(yè)務(wù)的關(guān)鍵問題。目標(biāo)客戶群和商業(yè)風(fēng)格的重新定位和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，往往能給商業(yè)項目帶來新的活力。

以西安大悅城為例，改造14、65萬平方米的建筑體量，商業(yè)難度不小。項目最終結(jié)構(gòu)拆除面積超過20000平方米。原有的7棟單體建筑和動線被打斷重建成一個流暢的單體單元，徹底優(yōu)化了商業(yè)空間。

在如此大力的改造下，原有的傳統(tǒng)建筑從立面到室內(nèi)空間都融入了西安的歷史韻律和現(xiàn)代潮流。西安大悅城改造后，開業(yè)當(dāng)天成功吸引28萬余人入住，銷售額突破1萬元，成為網(wǎng)紅。

西安大悅城對空間結(jié)構(gòu)進行了重大調(diào)整

當(dāng)然，這樣的產(chǎn)品重新定位設(shè)計是多種多樣的，需要因地制宜。筆者認(rèn)為，在這個環(huán)節(jié)，經(jīng)營者除了經(jīng)常性的調(diào)研和定位外，還可以充分發(fā)揮創(chuàng)造力和想象力，向主題化、專業(yè)化方向進行深入培養(yǎng)，才能帶來意想不到的效果。

4、吸引人、激活業(yè)務(wù)。

架構(gòu)已經(jīng)完成，這個生命體只需要注入“血液”和“靈魂”。

只有人潮涌入，才能為項目畫龍點睛，真正激活整個項目。只有吸引了人流，才能對現(xiàn)有品牌進行調(diào)整，對商場進行規(guī)范，進而實施經(jīng)營策略，獲得更高的租金收入。

2009年，鄭州錦衣城所在的商業(yè)區(qū)還是一潭死水，租金收不回來，物業(yè)差。錦衣介入的第一步是吸引流量：首先，錦衣不僅對所有品牌免租，還保證每個周末商場大廳都會有活動。 “就算超市賣百雀羚和衛(wèi)生巾，反正里面也會有活動?！?4、5個月后，商場好轉(zhuǎn)，商家賺的更多，租金也開始上漲。

之后，也有信心調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)。在金逸看來，將主力店面積控制在30%左右是合理的，這樣既留出了更多的調(diào)整空間，也減輕了其他小店的租金壓力。

5、結(jié)合當(dāng)前業(yè)務(wù)趨勢，讓項目運營走上正軌。

之后的運營管理不容忽視。必須保持整個業(yè)務(wù)的健康增長，否則之前的所有努力都將付諸東流。在互聯(lián)網(wǎng)時代電子商務(wù)的沖擊下，各大商業(yè)地產(chǎn)都在積極調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，新盤活商業(yè)項目不可掉以輕心：

商業(yè)正在從目的性消費向體驗性消費轉(zhuǎn)變。比例大幅下降，從過去的70%下降到50%甚至更低；親子、餐飲、娛樂等體驗式消費占比明顯提升。

避免千篇一律，做差異化。具體到執(zhí)行層面，就是引入差異化品牌，比如非標(biāo)準(zhǔn)化服裝店，需要顧客親自上門試穿；非連鎖特色餐飲服務(wù)，結(jié)合ip吸引更多年輕人等。

引入ip，加強互動，利用線下活動保持人流。目前，經(jīng)營良好的商場非常注重與消費者的互動。如舉辦莫奈畫展、達利畫展，開發(fā)屋頂花園舉辦各類聚會；凱德廣場的七寶購物廣場店也將屋頂改造成籃球場。

此外，利用金融工具增加商業(yè)地產(chǎn)也是長期發(fā)展的手段之一、凱德、印力等多家企業(yè)均發(fā)行了cmbs、reits等金融產(chǎn)品，協(xié)助自身資產(chǎn)運營。二、合同未到期怎么辦？

法律分析：根據(jù)合同，一般可以要求支付違約金。不過建議還是先協(xié)商解決，把和平當(dāng)做最有價值，實在不行就依法辦事。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第四百六十三條 本部分調(diào)整因合同而產(chǎn)生的民事關(guān)系。

第四百六十四條合同是民事主體之間建立、變更和終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。

婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等與身份關(guān)系有關(guān)的協(xié)議，適用與身份關(guān)系有關(guān)的法律規(guī)定；沒有規(guī)定的，可以參照協(xié)議的性質(zhì)適用本部分的規(guī)定。

第四百六十五條依法成立的合同受法律保護。

除非法律另有規(guī)定，依法成立的合同僅對當(dāng)事人具有法律約束力。

第四百六十六條當(dāng)事人對合同條款的解釋發(fā)生爭議的，依照本法第一百四十二條第一款的規(guī)定確定爭議條款的含義。

如果合同文本以兩種或兩種以上的語言訂立，并且約定它們具有相同的效力，則假定每種文本中使用的詞語和短語具有相同的含義。不同文本中使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)按照合同的相關(guān)條款、性質(zhì)、目的和誠實信用原則進行解釋。

第四百六十七條本法或其他法律未明文規(guī)定的合同，適用本部分總則的規(guī)定，與本部分或其他法律最相似的合同的規(guī)定，可以參照適用.

在中華人民共和國境內(nèi)履行的中外合資經(jīng)營、中外合作經(jīng)營、中外合作勘探開發(fā)自然資源合同，適用中華人民共和國法律。中國的。

第四百六十八條 非合同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，適用法律關(guān)于債權(quán)債務(wù)關(guān)系的規(guī)定；沒有規(guī)定的，適用本部分總則的有關(guān)規(guī)定，但因性質(zhì)原因不能適用的除外。