房屋拆除，無論是因?yàn)槌鞘懈隆⑽７扛脑欤€是個(gè)人對居住環(huán)境的重新規(guī)劃，都是一項(xiàng)復(fù)雜且充滿風(fēng)險(xiǎn)的工作。它不僅涉及到經(jīng)濟(jì)利益的博弈，更關(guān)乎生命財(cái)產(chǎn)安全與環(huán)境保護(hù)。因此，全面了解房屋拆除過程中的各項(xiàng)注意事項(xiàng)，是順利完成拆除任務(wù)的關(guān)鍵。

一、前期項(xiàng)目了解與談判策略

（一）明晰拆遷性質(zhì)

首先要明確拆遷性質(zhì)，是政府主導(dǎo)的公益項(xiàng)目，還是開發(fā)商的商業(yè)行為。如果是開發(fā)商行為，被拆遷人在合理范圍內(nèi)有更多的談判空間?？梢砸罁?jù)項(xiàng)目的商業(yè)性質(zhì)，多爭取一些合理權(quán)益，如增加補(bǔ)償面積、提高補(bǔ)償金數(shù)額等。因?yàn)殚_發(fā)商在項(xiàng)目推進(jìn)過程中有一定的利潤考量，在政策允許范圍內(nèi)，適當(dāng)滿足被拆遷人的合理訴求有助于項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

（二）產(chǎn)權(quán)與面積認(rèn)定

產(chǎn)權(quán)情況：有產(chǎn)權(quán)證的房屋，在安置補(bǔ)償上通常有明確標(biāo)準(zhǔn)，如可按1:1.12或1:1.13的比例換取安置房。而對于無產(chǎn)權(quán)證的房屋面積，也并非完全沒有補(bǔ)償。根據(jù)不同情況，可按30%、50%甚至更多的比例爭取安置房面積。特別要注意的是，93年以前蓋的房屋，在能提供相關(guān)證明的情況下，視同有照房屋，這為部分被拆遷人爭取合理補(bǔ)償提供了依據(jù)。

面積測量與附屬物登記：在拆遷前，被拆遷人務(wù)必自己仔細(xì)測量房屋實(shí)際面積，詳細(xì)登記附屬物，像房頂隔熱層、墻面、地面、地下管道等。這些細(xì)節(jié)在拆遷辦測量登記時(shí)容易被忽視或低估，如果前期準(zhǔn)備不足，后續(xù)很難更改測量結(jié)果。此外，諸如空調(diào)、電話、電腦網(wǎng)線、煤氣管道、有線電視、油煙機(jī)、電熱水器等的遷移費(fèi)用，拆遷辦是有補(bǔ)償?shù)?，也?yīng)提前做好記錄。

（三）家庭內(nèi)部統(tǒng)一與談判代表選定

家里人對拆遷安置方案要達(dá)成一致意見，推薦一位代表與拆遷辦談判。多人參與談判容易出現(xiàn)意見分歧，讓拆遷辦摸清家庭底線，不利于爭取更有利的補(bǔ)償條件。

（四）把握簽協(xié)議時(shí)機(jī)

時(shí)間策略：一般在三分之二的人簽字后再簽字較為有利。此時(shí)，安置方案或政策可能會(huì)因大部分人的簽約情況而有所松動(dòng)。同時(shí)，在簽字時(shí)要主動(dòng)向拆遷辦爭取拆遷獎(jiǎng)金，拆遷辦為鼓勵(lì)早簽字會(huì)設(shè)置獎(jiǎng)金，即便晚簽字，主動(dòng)提出也有可能獲得。

心理博弈：即便對拆遷辦給出的條件滿意，也不要當(dāng)場簽字，可拖延到第二天或第三天。這期間可能會(huì)有更好的消息傳出，同時(shí)要注意隱藏自己的滿意情緒，避免在談判中處于劣勢。

特殊情況訴求：家里有老人無勞保、吃低保、下崗、傷殘等情況，或者老人因房屋拆遷導(dǎo)致身體不適等，都可以作為談判籌碼，向拆遷辦爭取更多的面積和補(bǔ)償金。

適當(dāng)營造談判氛圍：可以適當(dāng)?shù)刈鲂┘傧螅缍噤佇┐蹭?、把老人接來住等，營造人多擁擠的現(xiàn)象，以此為理由多爭取一些面積。

（五）合理討價(jià)還價(jià)與關(guān)系運(yùn)用

補(bǔ)償爭?。涸诓疬w面積上，可在常規(guī)補(bǔ)償比例（如1:1.12或1:1.13）的基礎(chǔ)上多爭取20%或30% ，與拆遷辦進(jìn)行協(xié)商。對于新房裝潢費(fèi)用，也可適當(dāng)提高預(yù)算進(jìn)行還價(jià)，例如測算簡單裝潢需3萬元，可按5萬元與拆遷辦協(xié)商。

關(guān)系利用：各拆遷組的組長和成員手上通常有一定的優(yōu)惠權(quán)，如組長可能有1萬元/戶的優(yōu)惠額度，成員有5千元/戶，還有面積優(yōu)惠。通過合理的渠道找關(guān)系，可以在一定程度上增加補(bǔ)償收益。

（六）安置房選擇技巧

在選擇安置房時(shí)，多層樓房和小高層各有優(yōu)劣。多層樓房物業(yè)管理費(fèi)用低，生活成本相對較低；而小高層存在電梯使用、維修和用水二次增壓等費(fèi)用較高的問題。同時(shí)，盡可能選擇一樓靠路邊和拐角的位置，這樣將來打開陽臺(tái)可以開小店，增加潛在的經(jīng)濟(jì)收益。

（七）補(bǔ)償方式抉擇

拆遷補(bǔ)償?shù)腻X與安置房價(jià)格緊密相關(guān)，由于安置房與商品房之間存在較大差價(jià)，所以一般優(yōu)先選擇安置房，盡量不要現(xiàn)金補(bǔ)償。如果確實(shí)想要現(xiàn)金，也要等拿到安置協(xié)議紙質(zhì)材料后再賣掉，這樣能減少經(jīng)濟(jì)損失。

二、拆除施工安全與環(huán)保要點(diǎn)

（一）拆除順序與穩(wěn)定措施

拆除工作應(yīng)當(dāng)自上而下對稱順序進(jìn)行，嚴(yán)禁數(shù)層同時(shí)拆除。當(dāng)拆除一部分時(shí)，必須先采取加固或穩(wěn)定措施，防止未拆除部分倒塌。這是因?yàn)橥瑫r(shí)拆除數(shù)層會(huì)破壞房屋結(jié)構(gòu)的整體穩(wěn)定性，容易引發(fā)坍塌事故，對施工人員和周邊環(huán)境造成嚴(yán)重威脅。

（二）特殊拆除方法的條件

因特殊情況須采用推倒法拆除的，必須嚴(yán)格遵照《建筑安裝工程安全技術(shù)規(guī)程》的要求，并滿足以下條件：砍切墻根的深度不超過墻厚度的三分之一，當(dāng)墻的厚度小于兩塊半磚時(shí)，不得進(jìn)行掏掘；在掏掘時(shí)，必須采取有效措施支撐住墻體；推倒前，應(yīng)發(fā)出明確信息，待人員全部避到安全區(qū)域后方可進(jìn)行。這些條件是為了確保在采用推倒法拆除時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（三）管線處理

需拆除工程范圍內(nèi)的電線、電纜、煤氣管道、上下水道、供熱管線等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)有關(guān)單位，并按有關(guān)操作規(guī)程作業(yè)。這些管線涉及到公共安全和居民生活，不當(dāng)處理可能引發(fā)火災(zāi)、爆炸、中毒等嚴(yán)重事故。

（四）施工現(xiàn)場安全防護(hù)

拆除工程施工現(xiàn)場，應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯標(biāo)志及專職監(jiān)護(hù)人，并在周圍設(shè)置圍欄，夜間應(yīng)紅燈示警。在高處進(jìn)行拆除時(shí)應(yīng)先設(shè)置溜放槽，較大或沉重的材料應(yīng)用吊繩或起重機(jī)吊下，禁止向下拋擲。這些措施是為了防止無關(guān)人員進(jìn)入施工現(xiàn)場，避免施工人員和周邊行人受到意外傷害。

（五）爆破拆除規(guī)范

爆破拆除要嚴(yán)格按其它有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。爆破拆除具有較高的危險(xiǎn)性，必須由專業(yè)的爆破單位和人員進(jìn)行操作，嚴(yán)格控制爆破參數(shù)和安全距離，確保爆破過程安全可控。

（六）環(huán)保要求

房屋拆除應(yīng)當(dāng)符合環(huán)保要求，拆除廢料須堆放整齊，建筑垃圾按規(guī)定清運(yùn)，不得在施工現(xiàn)場焚燒。隨意焚燒建筑垃圾會(huì)產(chǎn)生大量有害氣體和粉塵，污染空氣，影響周邊居民的身體健康。

（七）人員保險(xiǎn)

承擔(dān)拆除工程的施工單位，應(yīng)為其從事拆除作業(yè)的人員辦理人身意外傷害保險(xiǎn)，并應(yīng)將投保證明及拆除作業(yè)人員名冊報(bào)市房屋拆除安全管理室。這是對施工人員生命安全的保障，也是施工單位應(yīng)盡的責(zé)任。

房屋拆除是一個(gè)涉及多方面利益和安全的工作，從前期的項(xiàng)目了解與談判，到拆除施工過程中的安全與環(huán)保措施，每一個(gè)環(huán)節(jié)都至關(guān)重要。只有全面、細(xì)致地做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定和要求，才能確保房屋拆除工作順利完成，實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡與保障。